Sicurezza condomini: lavori urgenti e obblighi dell’amministratore

La sicurezza dei condomini viene spesso sottovalutata, in quanto si pensa erroneamente che le zone comuni siano solo di passaggio. Eppure, la loro messa in sicurezza è fondamentale a garantire l’incolumità, non solo dei residenti, ma anche di tutte le persone che vi transitano per motivi di lavoro e non. È il caso, per esempio, di addetti alle pulizie, tecnici, giardinieri, operai e altri soggetti terzi. Quali sono, però, gli interventi da attuare per rendere i condomini più sicuri e quali sono le responsabilità in capo all’amministratore? Ecco tutto quello che c’è da sapere al riguardo.

Lavori urgenti di messa in sicurezza del condominio: la check list

Per capire quali sono i lavori di messa in sicurezza più urgenti si deve considerare il condominio al pari di un vero e proprio luogo di lavoro. Le figure professionali che a vario titolo prestano servizio nelle aree condominiali sono, come visto sopra, numerose. Proprio per questo il condominio si configura come un’azienda con a capo l’amministratore di condomino, il quale assume il ruolo del datore di lavoro.  

La normativa di riferimento è, , il Decreto Legislativo 81 del 2008, conosciuto anche come Testo Unico sulla sicurezza, il quale prevede una serie di disposizioni in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro.

Nella check list per la messa in sicurezza del condominio non possono mancare i seguenti interventi.

1. Attività di manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio in tutte le sue parti: locali e vani tecnici, spazi comuni esterni, canna fumaria, tetti, affacci esterni, cancelli e portoni, cortili, facciate, mura e scale.
2. Rispetto delle norme di sicurezza degli impianti a gas (Legge n.1083 del 1971).
3. Controllo della sicurezza di impianti elettrici e impianti tecnici condominiali (Legge n. 46 del 1990 e successivi regolamenti attuativi). Secondo quanto stabilito, gli impianti elettrici devono essere realizzati seguendo le linee guida elaborate dal CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano).
4. Osservanza delle misure di sicurezza antincendio previste dalla Legge (DPR 151 del 2011 e successivi), che ora analizzeremo nel dettaglio.

Quali sono le misure per la sicurezza antincendio nei condomini?

Le misure per la sicurezza antincendio nei condomini sono state di recente oggetto di revisione alla luce del Decreto del Ministero dell’Interno del 19 maggio 2022. A partire dal 1° luglio, le nuove regole antincendio 2022 da attuare per la prevenzione dei rischi dispongono misure diverse a seconda dell’altezza del palazzo condominiale. Nello specifico, è prevista:

• Per edifici tra 12 e 24 metri l’individuazione di comportamenti corretti e di sistemi efficienti contro le fiamme da comunicare ai condòmini
• Per edifici tra 24 e 54 metri la pianificazione della fuga in caso di emergenza e la valutazione del rischio incendio da parte di ditte specializzate
• Per edifici tra 54 e 80 metri anche la predisposizione di impianti d’allarme per rilevare l’incendio
• Per edifici oltre gli 80 metri, in aggiunta, la creazione di un Centro di Gestione dell’Emergenza per le corrette procedure di evacuazione e adempimenti gestionali specifici per l’emergenza.

Inoltre, diventa obbligatorio mettere un estintore nelle parti comuni degli edifici alti più di 24 metri e/o con garage in cui sono presenti veicoli GPL. Il dispositivo per lo spegnimento delle fiamme va collocato in aree facilmente raggiungibili e nei punti più critici.

Chi è il responsabile della sicurezza in un condominio? Gli obblighi dell’amministratore

Il responsabile della sicurezza delle parti comuni di un edificio è l’amministratore di condominio. La Corte di Cassazione ha stabilito che costui ha la responsabilità di effettuare i controlli previsti dalla legge e di verificare la corrispondenza ai criteri tecnici di sicurezza. 

Tra i principali doveri dell’amministratore di condominio troviamo:

• nomina del RSPP (Responsabile del Servizio Prevenzione e Protezione)
• valutazione del rischio e redazione del DVR (Documento di Valutazione dei Rischi)
• verifica dell’attuazione delle misure di prevenzione in caso di lavori di manutenzione all’edificio
• compilazione del DUVRI (Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenza) in caso di lavori in appalto
• attuazione delle misure di sicurezza antincendio
• comunicazione ai condòmini dei lavori da compiere per la messa in sicurezza dell’edificio.

In assenza dell’amministratore di condominio, nei palazzi con meno di otto condòmini, può essere nominato un soggetto disponibile a svolgere le sue veci, il quale diventa responsabile del rispetto delle norme contenute nel D.Lgs. 81/08.

A quanto ammontano le spese per la messa in sicurezza del condominio

Le spese per la messa in sicurezza del condominio dipendono dal tipo di intervento che si deve svolgere e sono a carico di tutti i condòmini. Se i lavori sono volti alla conservazione delle parti comuni dell’edificio e alla tutela dell’incolumità delle persone che transitano al suo interno, i costi vanno ripartiti tra i condòmini sulla base delle quote millesimali.

La sicurezza di un condominio è, quindi, prerogativa di tutti gli abitanti del palazzo che devono sostenere le spese per garantire la sicurezza personale, quella dei propri cari e delle altre persone che si trovano a usufruire delle aree comuni. Allo stesso tempo, devono vigilare sull’operato dell’amministratore di condominio e verificare che tutti gli obblighi a suo carico vengano espletati correttamente.